2021年“二次房改”来了？发改委、住建部发话，无房人迎来好消息

　　1998年，我国房地产市场迎来了第1次房改，允许居民购买商品房，满足人们的住房需求，商品房时代到来。

　　1998年到2018年，城镇的人均居住面积从18.7平方米增长到39平方米，住房短缺时代过去了，但是房价也水涨船高。

　　如今，一线城市上千万一套房，二线城市几百万一套房不在少数，不少早早进入楼市的人，依靠房价的上涨实现了资产的增值。

　　房子不够住的问题解决了，但是更头疼的问题出现了。那就是房价上涨较快，后来的年轻人买房十分困难。如何解决年轻人的住房问题，让困难群体不再为居住问题而焦虑，更好地实现经济协调发展，是不少大城市正在考虑的问题。

　　在国家的严厉调控之下，商品房的价格涨幅不像前些年那么猛烈了。在限购、限售、严查房贷资金来源的影响下，投资客也少了许多。房价涨幅受到了限制，但是对买不起商品房的人来说，依然是买不起。

　　为了解决中低收入者的住房问题，北京大学国发院徐远教授提出，“二次房改”将推动经济新一轮增长。他还建议，每年可在大城市新建1000万套安居房，平均每套50平方米，以成本价向城镇中低收入家庭出售。

　　什么是“二次房改”?

　　“二次房改”核心内容就是要摆脱纯商品房模式，赋予住宅以准公共产品的属性。相比纯商品房模式，“二次房改”有以下四大特征。

　　1.土地供应模式不同。商品房模式下主要是招拍挂制度，土地价格是市场化的，一般情况下是价高者得，这种情形下也造成了地王的出现，这又推动了房价的上涨。而“二次房改”模式下，会对公共住房定地价、定利润率、竞房价。

　　2.覆盖面不同。商品房模式下，买下房子的人大多是经济实力比较强的人，或者凑够6个钱包才辛苦买下房子的人，但是“二次房改”模式不仅考虑到买得起商品房的人，还要覆盖低收入人群和中等收入家庭。由于“二次房改”具有政策属性，在共有产权房交易时也有限制，一般要满一定的年限才能交易，并且对买房人也有一定的要求，所以政策性住房减少了房屋的投资属性。

　　3.供应的产品不同。商品房模式的目标是要解决人们没有房子住的问题，只要具备买房资格和买房的实力，想买150平的房子，一个人住都是可以的。“二次房改”的目标是要解决中低收入家庭的住房问题，所以会尽可能兼顾公平，平均每套安居房的面积可能不到100平方米，但是，这样反而能够降低中低收入者的购房压力和房租压力。以徐远教授建议的50平方米为例，如果商品房单价3万每平方米，这种安居房打7折就是2.1万，买下一套安居房只需要100万元左右。

　　4.房价不同。“二次房改”中既包括政策性租赁房，又包括共有产权房。共有产权房的价格一般是同地段商品房的7~8成。同时这种保障性质的住房对申请人的资格都有限制，一般是低收入的刚需无房家庭才能申请。在“二次房改”模式下，无房人群就能以优惠的价格买到同地段的共有产权房，在社保、教育方面，和商品房享受到同等的权利。

　　看完这些内容，我们就会发现，“二次房改”对无房人群是好消息。买不起商品房，我们能以优惠价买共有产权房，或者以优惠价先租一个政策性租赁房，等资金实力积攒起来之后，再去买商品房。以青岛市城阳区共有产权房为例，符合条件的人才可以占有房子产权70%，由国有单位占有产权30%，满足一定的年限要求后，另外30%的产权会赠送给该类人才。这样一来，一套200万的房子，只需要140万元就能买下来了。

　　商品房制度会带来高房价的问题，但“二次房改”通过对目前的住房制度新增保障类内容，产生一种新的住房模式。

　　国家发改委：扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体、农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

　　2021年4月，发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，其中提到，着力解决大城市住房突出问题，增加保障性租赁住房供应，着力解决困难群体住房问题。而这项工作，需要住建部、自然资源部、发改委、财政部等负责。

　　在北上广等一线城市，外来人口流入多，房价居高不下，许多新市民难以通过自己的收入购买到市场化的商品房，就连房租也水涨船高，那么增加保障类住房的供应就显得很重要了。

　　在发改委的号召下，住建部积极响应。

　　住建部副部长倪虹，在保障性租赁住房工作座谈会上提出，给予土地、财税、金融等支持，多渠道供应保障性租赁住房。

　　在调研成都、西安楼市时，倪虹也强调，成都、西安要建设国家中心城市，人口流入量大，要大力发展租赁住房。

　　可以看到，着力解决困难群体的住房问题，成为今年的重点工作。

　　北京公布的2021年土地供应计划中，租赁住房的比例从2020年的13%提高到30%。且北京2021年第1批次集中供地的公租房、共有产权房地块，主要位于中关村、怀柔科学城、未来科学城等相对核心位置，有效保障了中低收入者的居住需求。

　　杭州公布的2021年土地供应计划中，保障性住宅用地供应计划面积435.27公顷，占比39.33%。广州提出，2021年计划建成各类保障房27800套。

　　虽然“二次房改”全面铺开还需要时间，但是从目前的政策方向上看，政策性租赁房、共有产权房已经在不少大城市铺开了，住房制度不再是纯商品房制度，对低收入人群的住房保障增加了。

　　对无房群体来说，“二次房改”铺开之后，他们既可以选择租金较低的政策性租赁住房，又可以选择申请房价较低的共有产权房。无房群体的住房需求能够得到更好的解决，不必盲目地购买商品房，商品房市场的需求被分流了，“二次房改”落实之后，势必会影响到商品房的价格。国家还提出，要重点解决新市民、青年人的住房困难问题。相信在不久的将来，在大城市奋斗的年轻人，可以在大城市安居乐业，买房也不再是一件遥不可及的事。