10年后，这四类房子可能成为“贫民区”？内行人早已“撤离”

　　房子一直是大家热议的话题，因为它对于个人和家庭来说太重要了，每个人从出生到去世，谁都离不开房子。虽说租房也是解决居住问题的办法之一，但是国人长期形成的居家理念，还是有套属于自己的房子感觉更踏实。毕竟房子关系到家庭生活稳定，租房住不是不可以，但会长年过着颠沛流离的生活。

　　生活中不买房选择租房住的“惨痛”案例有很多。比如过去一些人感觉房价太高，想等到价格降降再买，结果没有等来房价下降，等来的却是“全款变首付，首付变月供;大套变小套，小套变厨房”的懊悔，另外在此期间还要每月支付与月供差不多的房租，等于在给房东打工，既不划算，末了两手空空啥也没留住。

　　而那些坚持负债买房的人，虽然会过上一段苦日子，但是随着收入的不断增加，最终苦尽甘来，不仅有了自己的首套房，有的人还买了第二套、第三套的房子，斩获房价上涨带来的红利，成为人生赢家。因此就有买房人这样总结：买房是一种投资，租房是一种消费;投资者积累财富，消费者身无分文。话虽带点沾沾自喜和揶揄他人的成分，但也不能说完全没有道理。

　　然而时过境迁，虽然房子依然是我们生活必需品，但是如今全国均价已进入万元时代，买房就更加不容易了。那些刚参加工作不久的年轻小白，无论在什么样层级的城市买房，如果没有“六个钱包”做支撑，甚至月供也要由父母帮助托底还，指望自己那点收入想拥有一套房子几乎不可能。在高房价的压力下，年轻人买完房以后，还要节俭日子，生活水平可能会有所下降。

　　这时候就会出现一个问题。如果房价继续保持上涨，买的人自然满心欢喜。但是，如果房价跌了呢?相信很多人就会很失落。那么想要避免自己的房产不贬值、不降价，就不能继续按照过去“买房能躺赚”的思维随便买了，一旦选错了城市和位置，选错了房型和类别，再选错了楼层，可能会导致自己的财产蒙受损失。因此最近就有内行人指出，放眼10年后，这四类房子很可能会贬值，甚至成为“贫民区”，懂行人早已经撤离。一起来了解下。

　　第一类：小产权房。小产权房大家都很清楚，就是那些建在农村集体土地上，没有房管局发的紫色不动产登记证书，只有乡镇政府颁发的绿色“产权证”的房子。小产权房只能在农村集体成员之间转让，不能进入商品市场流通。在法律上也没有“小产权房”这个定义，而是相对于“大产权房”而言，是一种被大家约定成俗的叫法。小产权房因为没有缴纳土地出让金，因此建筑成本较低，房价也卖的很便宜。在过去房源短缺、房价不断上涨的年代，深受一些低收入家庭的喜爱，私下交易的现象不是没有。

　　小产权房除了在法律上没有合法地位、购买方的利益得不到法律保护外，想要“转正”的希望非常渺茫。2020年5月，国土资源部和住房建设部发布《小产权房不得借不动产登记“洗白”》，其中明确规定：

　　针对分散登记形成的历史遗留问题，要求各地依法妥善处理，为不动产权人排忧解难，但不允许所谓的小产权房借此合法化。

　　从中不难看出，小产权房“转正”的事情短期内被打入“冷宫”。尽管多数小产权房的质量基本能够达到建筑规范标准，也建造在当地村镇划拨的土地上，并且在全国面广量大，但终究是历史遗留问题，非一朝一夕可以得到解决。而在当前商品房市场饱和，房价趋于稳定的情况下，小产权房又不享有教育、医疗等社会资源，今后市场对于小产权房的需求也会逐渐减少，房价存在大幅下降的可能。特别是在一些三四线城市，有证的大产权房都卖不完，想让当地政策给予“松绑”更不可能，购房者甘愿冒风险单纯买来居住或许勉强可以，再想脱手就不是那么容易了。那么一旦大家都去购买有证的商品房，小产权房就会变成一片无人问津的“荒芜之地”，亦或称为“贫民窟”。

　　第二类：高层住宅。高层住宅是目前较为普及的居住场所。但是确切的说，它是时代的产物——它的诞生与我国人口众多，城市住宅建设用地稀缺有关。高层住宅在特定历史时期，的确可以缓解城市居住压力，但是随着商品房市场趋于饱和，新建商品房不断入市，以及未来人口总量存在减少可能，在一些人口外流的中小城市特别是县城，今后不仅房价存在下降可能，也会逐渐丧失选购优势，最终一样会陷入无人问津的尴尬境地。首先，从政策层面看，过去住房和城乡建设部等部委曾经联合发文《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中就明确强调：

　　1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑;2、严格限制新建250米以上建筑;3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配;4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

　　那么由此可见，今后的高层住宅由于审批门槛抬高，在一些中等城市将会受到限制，一般不会再出现30层以上的住宅。而众多的县城，则主要推广普及7层以下的多层住宅。那么中小城市现在投入使用的高层住宅，今后由于不再成为大众化住宅，选择购买的人群可能就会减少，10年后成为耸立于城市里不太合群的“另类”建筑。

　　其次，高层住宅存在很多难以解决的问题。其中尤为突出的问题是消防安全。很多早期建造的高层住宅小区，由于没有实行人车分离，私家车挤占消防通道的现象较为普遍。一旦遇到火灾险情，消防车很难畅通无阻的进场救援;而目前各个城市的救援力量和设备也参差不齐，除了一些大城市会运用少量空中无人机协助救援，多数中小城市的救援力量都无法企及15层以上的火情。

　　再者，高层住宅的维修成本很高。现在有部分高层住宅已经使用10年以上，那么再过10年，将会遇到电梯更换、外墙粉刷、机电设备维修、线路老化、管道锈蚀等诸多问题。而一项简单的普通维修，有可能就会花掉大部分的维修基金，想让业主追加维修费用，往往矛盾重重。

　　另外，高层住宅不易拆迁。“拆低层、建高层”方能有利可图，之前城市改造历来如此。但是即便按照1比1.5的比例拆建，现在的30层拆除后最少也要建到45层以上，开发商才能有利润，而“限高令”显然不可能再允许继续加盖。到时开发商拆不起，业主能搬走的搬走了，搬不走的又无法正常居住，最后房子可能也就被废弃了。

　　第三类：远郊房子。截止2019年底，中国城镇化率达到60.60%，按照发达国家70%以上的城镇化标准、以过去国内年均1%的推进速度计算，理论上未来10年至少还有10%的发展空间;如今城镇常住人口8.48亿，农村常住人口5.52亿，理论上也还有数亿“待进城”的农民。但是有别于他国国情的是，中国地域宽广，人口分布不均衡，东南部地区“人满为患”，中西部地区地广人稀，经济发展和人均收入不平衡，人口集中向发达地区流动，欠发达地区人口流失，经济发展落后，且城镇化不是说所有的农民全部都要进城，保留一定的耕地，满足基本的粮食蔬菜供给，也是发达国家普遍做法。

　　因此有专家推算，未来10年城镇化推进速度可能会放慢，特别是当前的房价居高不下，超出了农民的实际购买力，有能力进城买房的农民，需要付出更多的辛勤劳动;区域经济发展不均衡，且以丘陵高原为主的地形地貌，无法有效规整成人口密度大的城市，都会阻碍城镇化进程。

　　而现在建造的远郊房子，类似于那些湖景、海景别墅，以及“撤村并镇”后所建的商品房，有些距离城市几十公里开外，10年后或许都不会扩容进城市版图。那么在这样的情况下，远郊的房子价格很难上涨，房子不能保值增值，买的人和住的人也会越来越少。久而久之，这些房子就会空置，成另外一处“平民区”。

　　第四类：小面积房。过去小面积的二居室房之所以最受年轻购房者青睐，一是具有“五脏俱全”的“麻雀”功能，房型紧凑，空间利用率高，面积小好打理，装修花钱也不多。二是面积不超过90平的房子契税少，省下一笔费用可以多添置些家具家电，总价低，后期也好转手。三是过去多为三口之家，二室的房子刚好够住。因此过去为了适应市场需求，开发的房源多以小套房为主。

　　但是现在的市场和居住要求已经发生变化，小二室的房子逐渐落伍了：过去的小二室以多层住宅为主，房子公摊面积一般在10%～15%之间，因此得房率高，入住者感觉不出来房子小;现在的住宅以高层电梯房为主，增加了公共连廊、电梯井、消防通道等公用面积，实际使用面积要“缩水”25%甚至更多，那么同样面积的高层住宅与多层住宅对比，就会让人感觉房子明显变小了。因此开发商也在迎合购房者需求，转而开发大面积三室以上的房子;另外过去国家实行独生子女政策，现在放开二孩生育，年轻人就要为今后可能到来的二宝预留活动空间，买房就要一步到位的购买三室以上的房子。

　　也许有人会问，现在不是也有开发商开发面积90平米以下的小三室甚至小四室吗?对此内行人认为，只要房屋总面积是固定的，那就玩不出多少“花样”，无非是压缩单个房间的空间而已，甚至主卧室连张1.82米的床都摆不下，购房者如果不是生活在房源紧张、房价贵的一二线大城市，没必要“委屈”自己。

　　因此，现在的房价很贵，无论在哪座城市买房，都需要一个家庭付出多年的辛劳，哪怕一生只能买得起一套房子，也不能只考虑基本居住需求，还要考虑它所附带的城市资源，今后能不能保值升值，而且今后国家又不再进行“棚改”了，中小城市的高层住宅又不允许再建，那么买的时候就更需要慎重，还要考虑二次转手的问题，类似于小产权房、高层住宅、远郊房子、小面积房子这四种类型，内行人早已悄悄撤离，近期有买房打算的购房者，更应该避而远之。当然了，这只是一些人的个人见解，对此你有何看法呢?