民法典新规定：此种情形抵押过的房屋可以卖了，不用抵押权人同意

　　大郎是一个小型企业的老板，最近需要资金流动，于是向当地的小土豪西门借了50万，利息若干，为了保证自己能够还钱，于是把自己的住房向西门抵押了，且进行了登记。

　　本来正常情况下，到年底时，大郎能够通过企业盈利把钱还上，可是到年中时碰上了特殊的形势，经济萎缩，西门企业也受影响，不但还不上钱，企业还很难支持下去。

　　于是大郎就向西门再借一点，西门表示自己没有多余的钱了，不能再借。

　　大郎没有办法，只好和西门商量把自己抵押给他的房子卖掉，好歹也能卖个150万，用来给企业渡过难关，也为将来还西门的债创造条件。

　　可西门如认为，只要自己手握房屋抵押权就很牢靠，等还钱的日期一到，大郎如果不还钱，就拍卖房屋抵债就好，现在大郎把房子卖了，自己的债权有没有到期不好要债，万一大郎拿着钱再投入企业亏损了怎么办?那自己的50万借款不是打水漂了吗?

　　所以，西门坚决不同意大郎把房屋卖掉!

　　而现在大郎陷入了困境，企业陷入了困境没有资金周转，又借不到钱，而自己的房子又被抵押了，抵押权人西门又不同意自己卖房，他心里叹了一口气：我真的是太难了!

　　问题

　　1.抵押人大郎想卖房，抵押权人西门不同意，那大郎到底能不能够卖房呢?

　　2.如果大郎把房子卖了，债主兼抵押权人西门怎么保障自己利益呢?

　　法理分析

　　这个问题真的是值得关注与学习的，因为在《民法典》实施前与实施之后，是有截然不同的规定的。

　　在《民法典》实施前，此类问题适用《担保法》以及相关司法解释，它规定抵押人要出卖抵押财产必须经过抵押权人同意才可以。

　　所以根据这个规定，如果西门不同意，大郎是不可以卖房子的，如果卖的话，属于无权处分，而且由于抵押权有登记，买受人就不属于不知情的善意人，就算他不介意有抵押而买房，就算是以合理的对价受让，也是无法善意取得房屋所有权的。

　　而在《民法典》实施以后，根据第406条的规定，在抵押期间，除非有特别规定，抵押人可以不经过抵押权人同意，直接出卖抵押物。当然，也不是对抵押权人完全没有保障，所以它又规定了，抵押权人对抵押物的抵押权有追及效力，而且抵押人要卖抵押物要通知抵押权人。如果抵押权人能够证明抵押权人出卖抵押物会对自己的债权有不利消极影响的，可以提出出卖抵押物的物上请求权，或者提存。

　　解读：根据这个规定，民法典以后大郎想要卖房渡过难关的话，不用废话，直接卖!属于有权处分，买受人可以获得房屋所有权。但是呢抵押权人西门的抵押权依然有效，可以追到新的买主那里去，将来大郎不还债的话，债主西门仍然可以拍卖这个房子。

　　而且规定了，大郎卖房虽然不用抵押权人西门同意，但是要通知西门，如果西门能够证明这个房子卖掉以后，自己将来很难再实现抵押权了，对自己将来的债权实现有不利影响，可以主张拿到房款的大郎现在就提前还债，或者把钱交到公证机构提存。

　　笔者#金宝每日说法#觉得，还是照顾到双方的各种合理需求和利益了。

　　小结

　　在2021年1月1日以后，《民法典》就要正式实施，而《担保法》将被废除，所以我们还是以民法典作为解析的标准。

　　如果是按照民法典第406条的相关规定，可以得出以下结论：

　　1.房子抵押人大郎可以直接卖掉自己的房屋。

　　2.房屋的买主可以得到房屋所有权，是继受取得，因为卖家大郎是有权处分。

　　3.房屋买主的所有权有权利瑕疵，那就是负担着原抵押权人西门的债权。

　　4.大郎卖抵押房屋要通知抵押权人西门。

　　5.西门如果证明大郎卖房不靠谱，会影响自己拿到钱，那么可以要求大郎把房款先还给自己，或者交给公证机构。

　　抵押期间，出卖抵押物是否需要抵押权人同意，经历了不需要同意，到需要同意，又再到不需要同意的三个阶段，可见，在现实生活中，这个问题非常复杂，为了保障债主兼的抵押权人的权益，最好规定需要他的同意，而为了营造更好的营商环境，促进商品的流通呢，现在又重新改为不需要抵押权人同意，但是为了保障抵押权人的权益，又规定了抵押权的追及效力和物上请求权，与之前相比较，应该是更加完善了。但是在实务中起到的作用怎么样，还有待观察在运用中的效果。