住别人房为啥可不付租金、小区将来怎么管……民法典第二弹来了

　　对一个人来说，“住”是件非常重要的事。以前是遮风挡雨，安身立命。现在则更进一步，希望“住”得更好，更安心，从中感受到温暧和欢乐。

　　这次民法典，在“住”的方面着墨不少，因为法典浩瀚，相当多的变动还未如“高空抛物”那样被您注意到，却相当重要。

　　别人名下房，为啥可以不付租金住

　　《民法典(草案)》有一条规定。

　　它的名字是：“居住权”制度。

　　具体规定是：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　意思就是：房子是别人的，住户却既不算租户，也不用付房租。

　　能相信世上会有这种事吗?

　　看看什么情况下会出现居住权，差不多这几种：

　　为解决“离婚不离家”的问题;

　　为解决父母居住的问题;

　　有很多种情况，已阅君这里举一种：父母亲为子女买房子，房产证也决定只写子女的名字，但自己也想住，怎么办?完全可以在拿到房产证时，就在这所房子上设个居住权。

　　还有如解决老人再婚的后顾之忧。

　　现在老人一旦决定再婚，就得面对“两难”问题：让再婚老伴继承房产，会觉得对不起子女;如果真让子女继承了，自己身故后，再婚老伴只怕会没地方住。所以，很多老人选择不再婚。

　　居住权制度设立后，事情就好办了：房产可以让子女继承，再为再婚老伴设个直至死亡才消灭的居住权。

　　对保姆、亲朋好友等，也都可以用设立居住权的办法。

　　聊到这里，大家应该明白居住权起什么作用吧?

　　这项制度施行后，会让我们的社会有更多温情，不少人会住得更好。

　　怎么获得居住权呢?

　　它要双方先签合同，然后再去登记。登记完了，一方就获得居住权了。

　　什么时候居住权才会消灭呢?

　　两种情况：居住权期限届满或者居住权人死亡。

　　这时候还要履行一道手续：去注销登记。

　　不过，相较于所有权，毕竟少了收益和处分，居住权还是有限制的。

　　比如说，除非双方有约定，居住权不得转让、继承，也不能出租。

　　当然，对买房者来说，签合同之前，这一点要特别留心：自己想买的房子，会不会已经为某人设定了居住权?

　　租房住，会住得舒心吗?

　　《民法典(草案)》里，有一条堪称“隐藏最深”。

　　第七百三十四条第二款：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

　　稍不留神，会把它和《合同法》第二百三十条相混淆：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　这两条意思不一样：

　　《合同法》第二百三十条是规定承租人有“优先购买权”;

　　《民法典(草案)》第七百三十四条第二款却是：承租人有“优先承租权”。

　　后者是这次才出现的，有时它也被称为“续租权”。

　　那么，问题就来了：之前的法律没规定过，当下这方面需求似乎也不大，《民法典(草案)》专门订出这一条意义何在?

　　其实，这条某种程度上为正在推行的一项改革制度“埋下了伏笔”：租购同权住房制度。

　　租购同权住房制度，针对的是人们“重购轻租”：只要钱差不多，大多数人想买房子，很少有人愿意长期租房。

　　出现“重购轻租”，有这些原因：

　　房屋租赁市场规范和管理不严格，有不少乱象：中介收费乱、房东任意终止合同等，租房缺乏安全感;

　　租房的人和买房的人，享有的权利和待遇差别很大，特别是子女上学方面。

　　中国其实有着非常庞大的租房群体，曾有这么一个统计：2025年前后，租房的人群会达到2.3亿人。

　　这么大数量的“租房族”，如果老是处于搬家状态，他们的权益没法得到保证。

　　现在不少地方正在推行租购同权住房制度。比如说，像杭州就规定，符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，租赁住房达到一定年限，还可以实行“租购同分”。

　　而《民法典(草案)》规定的“优先承租权”，就能设法让“租房族”先稳定下来，接下来推行租购同权住房制度，就会方便许多。

　　将来，会有不少没有自有产权住房，长期租赁房屋的人，会享受民法典带来的实惠，住得更安心。

　　小区，以后会怎么管?

　　聊到这里，大家应该差不多可以看出来了：将来被称为“住户”的人，其实有三种，第一种是住自家房子的人;第二种是租房住的人;第三种是既不是住自家房子，也不算租房住的居住权人。

　　但不管什么类型的住户，都要和物业机构打交道。

　　交道打得好，住得舒服称心;交道打得不好，那就相反。

　　监督物业的是这两个机构：业主大会和业主委员会。

　　最近这些年，不管是对物业公司，还是这两个机构的抱怨，着实不少：业主大会成立难、监督业委会难、公共维修资金使用难;物业公司也苦恼：住户有“越轨”行为，只能劝，不敢管，还经常被拖欠物业费。

　　这些难题要是继续下去，大家都住不好。

　　《民法典(草案)》怎么处理这个难题的呢?相当有意思。

　　从第二百七十七条看起：地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　法律术语中，“应当”就是“必须”的意思。

　　这条可以换过来这么理解：给予足够指导和协助，使业主大会能顺利设立，并选举出业主委员会，是地方人民政府有关部门、居民委员会的责任。

　　这一条之前没有过，为什么要规定?

　　因为设立业主大会、选举出业主委员会是解决问题的“牛鼻子”。

　　有了这条后，接下来就意味深长了。

　　第二百八十条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

　　不妨和《物权法》第七十八条对比一下：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　多了“法律”两个字。

　　显然是种告诫：业主大会或者业委会的决定，业主必须遵守，不是可以遵守，也可以不遵守的。

　　这种告诫主要用在哪里?

　　可以看到第二百八十六条了：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、派出妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　这种请求是有法律约束力的。

　　如果对方不听，会怎么办?有规定：业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　当业主大会或业主委员会能采取的手段用尽后，政府相关部门的强制力，就开始介入了。

　　这些规定环环相扣。

　　相信等民法典施行后，不管哪种类型的住户，大家应该会住得更好。